繼廣州、重慶、無錫、沈陽之后，5月7日-8日，杭州首批集中供地迎來正式出讓。最終57宗地塊全部成功出讓，攬金1178.53億元，占去年全年(含商地)杭州市區(qū)總成交額(2521億)的47%。
盡管杭州土拍仍保持了一貫的火爆，但“雙限”+競(jìng)自持的出讓模式，無疑也擠壓了開發(fā)商的利潤(rùn)空間。有業(yè)內(nèi)人士直言，若房企沒有強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力，項(xiàng)目要達(dá)到預(yù)期收益目標(biāo)的壓力將大大提升。
“封頂+自持”戰(zhàn)況激烈
5月7日-8日，杭州首批集中供地迎來正式出讓。據(jù)杭州規(guī)劃和自然資源局在今年4月7日發(fā)布的公告，此次集中掛牌的57宗地塊均為涉宅用地(包括2宗人才租賃用地)，總出讓面積約301.8萬平方米，總可建面積約757.2萬方，總起拍價(jià)943.7億元。
最終，57宗地塊全部成功出讓，攬金1178.53億元。其中，總價(jià)最高的地塊為位于未來科技城綠汀路TOD地塊，由央企華潤(rùn)以總價(jià)111.6億元拿下，樓面價(jià)16499元/平方米，溢價(jià)率29.91%封頂，自持4%。
溢價(jià)封頂、高自持是此次杭州集中出讓的關(guān)鍵詞。成功出讓的57宗地塊中，44宗地達(dá)到封頂價(jià)，平均自持比例達(dá)16%。其中，杭州地上房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以10.92億元上限價(jià)競(jìng)得的城東濱湖新區(qū)單元G-R21-01地塊自持比例達(dá)40%;建發(fā)地產(chǎn)競(jìng)得的拱墅區(qū)祥符東單元GS0806-R21/B1/B2-05地塊，則需自持38%。
同時(shí)，房企選擇區(qū)域深耕特點(diǎn)明顯。從拿地?cái)?shù)量來看，融信、濱江、融創(chuàng)是此次集中供地的大贏家，而浙系房企普遍收獲頗豐。
據(jù)中指研究院(杭州)統(tǒng)計(jì)，融信共攬下7宗地塊，其中4宗與濱江聯(lián)合競(jìng)得，總成交價(jià)格超228.5億元，權(quán)益金額為142.3億元。而在今年3月舉辦的業(yè)績(jī)會(huì)上，融信中國(guó)總裁余麗娟表示，“這幾年也在嘗試合作開發(fā)，能夠有效降低拿地成本，預(yù)計(jì)未來會(huì)持續(xù)與優(yōu)秀的同行進(jìn)行合作”。而融信集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人也向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，本次拿地未來將以企業(yè)間合作開發(fā)為主，具體合作模式尚在商討之中，“但基于在杭州的良好發(fā)展基礎(chǔ)與品牌優(yōu)勢(shì)，融信有信心穩(wěn)定推進(jìn)這批地塊的開發(fā)與銷售，并獲取充分的效益”。
在近期集中供地中頗具進(jìn)取心的融創(chuàng)此次斬獲4宗土地，總成交金額達(dá)127億元?！度A夏時(shí)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，本輪集中供地以來，融創(chuàng)已在廣州、重慶、無錫等多地?cái)孬@近30宗地塊，耗資約439億元。
本土房企中，經(jīng)過2天的鏖戰(zhàn)，濱江集團(tuán)摘得包括主城、蕭山在內(nèi)的5宗地塊，其中總價(jià)約10.07億元的城廂街道地塊由濱江單獨(dú)獲得?！度A夏時(shí)報(bào)》記者看到，濱江在年報(bào)中提出，計(jì)劃在2021年目標(biāo)新增土地儲(chǔ)備30幅以上，其中杭州拿地比例為50%。浙江省內(nèi)杭州外和浙江省外分別占比25%。
相比之下，宋都集團(tuán)更是一匹“黑馬”，共奪得包括運(yùn)河新城、富春、富春灣新城等在內(nèi)的5幅地塊，耗資約45.8億元，且均為獨(dú)自拿地。據(jù)中指研究院(杭州)統(tǒng)計(jì)，5幅地塊平均溢價(jià)率為29.7%。
同時(shí)，祥生地產(chǎn)以54.3億元競(jìng)得下沙大學(xué)城北單元地塊及西湖區(qū)雙浦單元地塊，杭州地鐵奪得2幅地塊、德信地產(chǎn)競(jìng)得1幅地塊。值得一提的是，綠城集團(tuán)未在此次土拍中競(jìng)得土地。不過，今年第一季度，綠城已耗資約126億元在杭州市場(chǎng)拿了10宗地塊。此外，中天、廣宇、華元、西房等老牌本土房企均有項(xiàng)目收入囊中，且都在熟悉區(qū)域“守擂”拿地。
開發(fā)商利潤(rùn)遭擠壓
作為“賣地大戶”，杭州土地出讓金已連續(xù)4年超過2000億元，且數(shù)次摘得“賣地王”桂冠。對(duì)于杭州2021年的首場(chǎng)集中出讓，開發(fā)商仍保持了以往的熱情，一個(gè)重要的原因在于此次拍地“游戲規(guī)則”的改變。
據(jù)浙報(bào)傳媒研究院數(shù)據(jù)，此次杭州集中供地，參拍房企僅需交付5000萬元/宗的保證金，相比其他城市動(dòng)則土地款20%的保證金，門檻較低，從而導(dǎo)致報(bào)名火熱，甚至有房企同時(shí)報(bào)名30宗以上地塊。而宋都集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人也向《華夏時(shí)報(bào)》記者直言，相比之前的分散式土拍模式，此次集中供地“戰(zhàn)況”的激烈程度明顯提升。
當(dāng)然，對(duì)于杭州市場(chǎng)前景的持續(xù)看好，是房企們積極拿地的根本因素。中指研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，杭州城市本身核心優(yōu)勢(shì)明顯，連年持續(xù)的人才引進(jìn)政策令城市新增人口數(shù)量在全國(guó)位于前列，亦帶來大量的新增剛性需求，促成樓市的快速去化。
上述宋都集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，作為杭州“老十八家”之一的宋都，公司一直堅(jiān)定深耕杭州，“當(dāng)下拿地可以對(duì)2021年產(chǎn)生業(yè)績(jī)流量，也保證公司實(shí)現(xiàn)當(dāng)年的業(yè)績(jī)目標(biāo)”。此次拿地的區(qū)域亦是公司長(zhǎng)期深耕所在，作為杭州本土企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對(duì)此次集中土拍，“當(dāng)然宋都也十分看好江浙以及長(zhǎng)三角其他優(yōu)質(zhì)城市城市”。
融信集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，杭州一直是融信重要的深耕布局城市之一，公司在長(zhǎng)期深耕中積累了充足的投拓能力與區(qū)域價(jià)值認(rèn)知，在集中供地新規(guī)帶來的強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，本次在杭州的拿地成果也是融信在長(zhǎng)三角都市圈長(zhǎng)期深耕戰(zhàn)略的奏效。祥生地產(chǎn)一名內(nèi)部人士同樣表示，作為新一線城市，杭州一直是各家房企的重要戰(zhàn)略高地，也是祥生的重點(diǎn)布局城市。隨著調(diào)控的不斷深化，杭州的整體市場(chǎng)也會(huì)更加健康地發(fā)展，也會(huì)讓更多與城市共成長(zhǎng)的房企健康發(fā)展。
值得注意的是，此次44宗地達(dá)到封頂價(jià)、平均自持比例達(dá)16%的土拍結(jié)果，也令拿地房企之后的運(yùn)營(yíng)及盈利問題備受關(guān)注。杭州業(yè)內(nèi)人士指出，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持的土拍政策之下，房企利潤(rùn)空間十分有限。
浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛向《華夏時(shí)報(bào)》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，57宗地塊剔除兩宗人才租賃用地，55宗涉宅地中41宗地塊競(jìng)自持，占比高達(dá)75%，自持總面積更是超過了66.2萬平方米;若以100平方米計(jì)平均面積，相當(dāng)于削減了6620套住宅新房供應(yīng)，也意味著自持房源高達(dá)6620套。其認(rèn)為，“如此大量的自持面積，對(duì)于后期的住宅新房供應(yīng)起到了削減的影響;從社會(huì)現(xiàn)狀來看，由于自持租賃房源過多，長(zhǎng)租客與業(yè)主爭(zhēng)奪小區(qū)資源的問題也日益嚴(yán)峻。”
“根據(jù)測(cè)算，基本只要有自持的地塊都不怎么賺錢。”高院生向《華夏時(shí)報(bào)》記者坦言。58安居客研究院分院長(zhǎng)張波也表示，高溢價(jià)結(jié)合高自持，結(jié)合新房限價(jià)的大背景下，沒有強(qiáng)大運(yùn)營(yíng)能力的房企，項(xiàng)目要達(dá)到預(yù)期收益目標(biāo)的壓力將大大提升。
在地價(jià)升高而房?jī)r(jià)被限的背景下，雖然項(xiàng)目利潤(rùn)較此前被擠壓，但杭州市場(chǎng)的流量仍被房企看重。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，杭州2021年宅地計(jì)劃供應(yīng)量為1002萬平方米，今年首次集中供應(yīng)的宅地面積約302萬平方米，首輪集中供地占到全年供地約30%的比例。另根據(jù)杭州2021年供地安排，除了第一批集中供地，第二批和第三批將分別在6月和12月公告，這意味著若錯(cuò)失首批供地，可能影響房企的回款和周轉(zhuǎn)。
高院生解釋說，盡管利潤(rùn)很薄，但房企還是為了一些流量銷售積極拿地：“比如第一批拿地后如果周轉(zhuǎn)快，可能今年之內(nèi)就能入市轉(zhuǎn)化成部分銷售、結(jié)轉(zhuǎn)，貢獻(xiàn)流量金額。”
“對(duì)于大多數(shù)房企來說，與一個(gè)項(xiàng)目的盈利和虧損相比，更重要的是在市場(chǎng)上保住品牌、保住規(guī)模(對(duì)上市公司來說，還有就是保住股價(jià))、保住團(tuán)隊(duì)、保住在一個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)占有率，特別是像杭州這樣被視為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高地的城市，還意味著需要保住市場(chǎng)高地。”浙報(bào)傳媒研究院強(qiáng)調(diào)。
