hi，各位
昨天是八批次土拍的首日。
宸嘉太太太太猛了……
在徐匯龍華地塊的比拼中，最后101輪競(jìng)價(jià)，裝標(biāo)干到7000元/㎡，在招商&越秀拿下長(zhǎng)寧之后，宸嘉最終奪得了徐匯地塊。
每個(gè)批次都有一個(gè)這樣的地王實(shí)在太過(guò)刺激，看土拍都能看的熱血沸騰的。
過(guò)去2年買(mǎi)到徐匯的朋友們，是不是看現(xiàn)在的土拍都感覺(jué)跟看奇幻小說(shuō)一樣了？
自己買(mǎi)來(lái)才12萬(wàn)左右，現(xiàn)在地價(jià)都超過(guò)13萬(wàn)，成本都干到17+萬(wàn)了。
買(mǎi)了中海領(lǐng)邸的朋友剛給我發(fā)了個(gè)消息就說(shuō)了兩個(gè)字：「贏麻」
言歸正傳，今天也跟大家一起復(fù)盤(pán)一下今天幾個(gè)熱門(mén)地塊的情況，和預(yù)估的保本價(jià)格大概是多少。
一、徐匯龍華地塊
本批次的地王，太恐怖了，但又很宸嘉。
根據(jù)這次的土拍的樓板價(jià)，預(yù)計(jì)保本價(jià)格為：17+萬(wàn)
如果根據(jù)保本價(jià)格測(cè)算，地塊售價(jià)可能在：18萬(wàn)左右
這塊地是繼上一次的華潤(rùn)新楊思地塊之后，又一個(gè)觸達(dá)了第一輪限價(jià)線(xiàn)的地塊。
第一輪101輪，快速到達(dá)40%限價(jià)。
在第一輪過(guò)后，其實(shí)可售樓板價(jià)就基本來(lái)到了13.5萬(wàn)/㎡左右（這個(gè)數(shù)字已經(jīng)和綠城小米地塊持平了），然后預(yù)期售價(jià)已經(jīng)來(lái)到了17+萬(wàn)了。
然后就剩下「宸嘉」和「招商&越秀」開(kāi)始高品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)
上來(lái)大概15秒，就從5000元/㎡的裝標(biāo)直接干到7000元/㎡。
其實(shí)提升裝標(biāo)對(duì)宸嘉來(lái)說(shuō)，很容易，因?yàn)樗麄円u(mài)這塊地，本身裝標(biāo)就絕對(duì)不可能低。
然后在競(jìng)配套的時(shí)候，隔壁的長(zhǎng)寧地塊突然被招商&越秀拿下了。
于是招商&越秀選擇不再加價(jià)。
宸嘉順利拿下。
其實(shí)這塊地拍到這個(gè)價(jià)格的時(shí)候，宸嘉的優(yōu)勢(shì)就很大了。
看宸嘉土拍就能發(fā)現(xiàn)，他們要么不參與，要參與第一是中環(huán)內(nèi)的好地，第二就是必然能做出好產(chǎn)品，有空間的地，第三就是他們只要參加就能拍到底。
宸嘉拍地邏輯有點(diǎn)恐怖的是在我看來(lái)他們只要看別人算得過(guò)來(lái)，就默認(rèn)品牌和品質(zhì)溢價(jià)別人能做，他們就能做得更好。
所以別人能拍，他就能拍。
長(zhǎng)風(fēng)宸嘉的火熱和產(chǎn)品力已經(jīng)證明了這個(gè)開(kāi)發(fā)商在上海的獨(dú)特品味，極強(qiáng)品質(zhì)和用戶(hù)心理的打造。
而接下來(lái)就看徐匯這個(gè)地塊，宸嘉一定會(huì)在長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，做更進(jìn)一步的升級(jí)。
大家之前都震驚于長(zhǎng)風(fēng)宸嘉的公區(qū)，地庫(kù)，內(nèi)裝品質(zhì)，在徐匯這里一定會(huì)見(jiàn)到更好，絕對(duì)是上海最一流的產(chǎn)品力。
另外值得一提的是，這塊地裝標(biāo)干到7000元/㎡之后，也是目前上海土拍歷史上的最高裝標(biāo)，完全沒(méi)有對(duì)標(biāo)物。
未來(lái)7000元/㎡裝標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，就從這個(gè)盤(pán)開(kāi)始了。
最后看一下這塊地。
這塊地的本身位置距離徐匯濱江不算遠(yuǎn)，也是非常少有的1.59容積率的徐匯低密住宅。
在這個(gè)地塊里，宸嘉可以發(fā)揮一下，也許可以全高層方案，畢竟容積率低。
也許有一個(gè)方案是可以做出高層+疊墅的高低配產(chǎn)品（疊墅這下真的要賣(mài)到20萬(wàn)以上了）
而且地塊天然被23號(hào)線(xiàn)下穿，所以左右分成了2個(gè)地塊，天然就能分出高層區(qū)域和疊墅區(qū)域。
這塊地的VR在下面，大概可以?huà)叽a獲取。
最后的最后，別問(wèn)我誰(shuí)會(huì)買(mǎi)這塊地……我也不知道
但真的非常期待之后宸嘉的方案，明年的上海最值得期待的項(xiàng)目之一，今天就可以預(yù)定了。
二、長(zhǎng)寧地塊
本批次另一塊熱門(mén)地塊。
根據(jù)這次的土拍的樓板價(jià)，預(yù)計(jì)保本價(jià)格為：12.5萬(wàn)左右
如果根據(jù)保本價(jià)格測(cè)算，售價(jià)可能在：13~13.5萬(wàn)左右
最終土拍結(jié)果如下：
招商&越秀聯(lián)合體拿下了長(zhǎng)寧地塊。
注意：這塊地的可售樓板價(jià)其實(shí)在10萬(wàn)/㎡左右。
2號(hào)線(xiàn)北新涇不遠(yuǎn)的地方，長(zhǎng)寧稀缺供應(yīng)，地鐵房。
這塊地北側(cè)是長(zhǎng)風(fēng)，西北側(cè)是越秀和樾府，一條蘇州河之隔，就是長(zhǎng)寧區(qū)了
這個(gè)地塊其實(shí)面寬資源還不錯(cuò)，長(zhǎng)寧區(qū)本身也非常熱門(mén)。
但也有一個(gè)問(wèn)題就是地塊西側(cè)緊貼著「中環(huán)路」
真的就是緊緊貼著……
所以按照地塊的情況，應(yīng)該就是西側(cè)放小戶(hù)型擋擋噪音，東側(cè)放大戶(hù)型了。
這塊地最大的問(wèn)題就是地塊并不大，又是沒(méi)幾棟樓的小社區(qū)，可能不到200套房子，對(duì)于長(zhǎng)寧這樣超級(jí)缺供應(yīng)的地方來(lái)說(shuō)，應(yīng)該沒(méi)什么太大壓力。
做一些120㎡還是很吃香的。
三、寶山淞南兩個(gè)地塊
寶山淞南的地塊，這次2塊地都被招商&金茂聯(lián)合體拿下了，先看K1-11商住地塊
根據(jù)這次的土拍的樓板價(jià)，預(yù)計(jì)保本價(jià)格為：6.3萬(wàn)左右
如果根據(jù)保本價(jià)格測(cè)算，售價(jià)可能在：6.5~7萬(wàn)左右
最終土拍結(jié)果如下：
然后是另一個(gè)D1-04純住宅地塊
根據(jù)這次的土拍的樓板價(jià)，預(yù)計(jì)保本價(jià)格為：6萬(wàn)左右
如果根據(jù)保本價(jià)格測(cè)算，售價(jià)可能在：6.5~7萬(wàn)左右
最終土拍結(jié)果如下：
恭喜招商&金茂聯(lián)合體拿到這塊熱地。
這兩塊地目前預(yù)估下來(lái)預(yù)計(jì)售價(jià)可能都在6.5~7之間，屬于18號(hào)線(xiàn)地鐵房，帶有一個(gè)不算大的商業(yè)。
根據(jù)招商最近清和璽的產(chǎn)品力，疊加金茂府的產(chǎn)品和品牌，這兩個(gè)開(kāi)發(fā)商都還是很有號(hào)召力的。
寶山這個(gè)附近很久沒(méi)有新房供應(yīng)了。
接下來(lái)就看到底能在這里挖出多少需求了。
期待一個(gè)全新的招商&金茂產(chǎn)品出爐。
總結(jié)
今天最大的贏家也是兩個(gè)。
第一個(gè)是招商，招商和金茂、招商和越秀的綜合體幾乎全都拿到了。
特別是在徐匯地塊里，能看到招商&越秀出價(jià)也不比宸嘉弱，如果不是長(zhǎng)寧地塊搞定，可能會(huì)繼續(xù)火拼下去的。
對(duì)了，另外就是龍華地塊的暴力拉升價(jià)格，也能很大程度緩解清和璽的壓力。
第二個(gè)就是宸嘉。
宸嘉很明顯非常非?？春眯靺R，并且也回饋了徐匯。
徐匯的整個(gè)房?jī)r(jià)越來(lái)越高，畢竟那么多開(kāi)發(fā)商堅(jiān)定相信徐匯，并且重倉(cāng)徐匯的。
接下來(lái)要做徐匯人真的越來(lái)越難了……
關(guān)于明年的市場(chǎng)，很多人都在問(wèn)，這樣土拍明年咋辦？
說(shuō)實(shí)話(huà)我已經(jīng)懵逼了……
但如果只說(shuō)一個(gè)結(jié)論的話(huà)，就是地價(jià)真的切切實(shí)實(shí)在漲，這就是沒(méi)有聯(lián)動(dòng)價(jià)之后，一定會(huì)帶來(lái)的
明年買(mǎi)房的成本也切切實(shí)實(shí)的要提升了。
黃浦區(qū)明年起步價(jià)感覺(jué)至少4000+
徐匯動(dòng)不動(dòng)就是18萬(wàn)，20萬(wàn)的新房。
楊浦甚至也跳漲了1萬(wàn)以上。
但更多明年的事情，就留給明年再說(shuō)吧……
免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據(jù)。
