半夜加班，排隊提交報名資料，熱門地塊保證金收了1300億元，未開拍已保送搖號……羊城這次集中供地已醞釀、發(fā)酵了幾周時間。
4月26日上午9點，廣州集中供地正式開拍。作為22座重點城市中首個進行集中拍地的一線城市，此次土拍賺足了眼球。
據(jù)悉，今年廣州集中供應土地將分3批出讓，第一批即是在4月26日至27日競拍，合計48宗，掛牌總價超901億元。
作為上半場，4月26日以402億元起拍價一口氣推出24宗地。直到傍晚，競價系統(tǒng)上的數(shù)字終于在交替更新了長達9小時之后，于夜色升起中慢慢歸為平靜。
但開發(fā)商與市場，恐怕還難以撫平心緒。
激烈的競爭中，有諸如華潤高調摘走了地價翻倍的金沙洲地塊，也有諸如金地陪跑幾場至今尚未有土地入袋;有諸如黃陂引來32家房企組成的上百個馬甲報名，也有諸如從化江埔街無人問津，流拍收場。
加上四宗待搖號地塊，此次土拍總價收金452億元。
搖號與流拍
今次土拍分為早中晚三個批次，依次在9點、12點、15點開拍。
若以圖形勾畫的話，三個批次恰恰代表了一個“U字型”，上午場、下午場均呈現(xiàn)激烈的土拍盛狀，有兩宗地達到最高限價、配建之后轉為搖號;中午場則速戰(zhàn)速決，六宗地底價成交，一宗地稍有溢價。
四宗搖號地塊中，黃埔黃陂地塊無疑是此次熱門選手。黃陂HBPQ-A-6地塊位于廣汕公路以北、黃埔軍校小學旁，屬于科學城板塊黃陂社區(qū)大凼片區(qū)，鄰近地鐵6號線金峰站和黃陂站。
早在上周五(4月23日)，該地塊正式進入報價階段。憑借靠近天河的地段、交通優(yōu)勢以及資源等，地塊在未競價前便有萬科、中海、平安、保利、龍湖、越秀、雅居樂、華發(fā)、中交、時代、金茂等34家房企報名;且有消息稱，若算上各馬甲該宗地有超過320組競買人報名。
最終，該地塊則僅用了30秒時間報價就封頂轉為搖號，樓面價為27274元/平方米——已是目前黃埔地價“天花板”，與2016年中冶拿下的黃埔長嶺居地塊持平。
該地塊將在3個工作日內搖號得出最終買家，與之一樣，同處黃埔的兩宗知識城地塊也引來超20家房企追逐，均達到了封頂價及封頂競配面積，其中一宗樓面價超2.7萬元/平方米，稍顯意外。
“產業(yè)基礎好，發(fā)展勢頭迅猛;而區(qū)域內住宅供應出現(xiàn)階段性缺貨，加上今次出讓的二宗用地均為一類居住用地，所以稀缺性明顯。”對此，合富研究院高級分析師馮佩云則表示不意外，“金沙洲這個價出乎意料。”
讓不少業(yè)內人士直呼看不懂的，便是當日黑馬——白云金沙洲AB3701008地塊，因形狀被稱為“皇冠地塊”。
觀點地產新媒體了解，因地塊素質較佳、板塊庫存告急，該宗地吸引超過21家房企報名，在開拍21分鐘后已報價212788萬元封頂，折合樓面價28787元/平方米，隨后轉為競配建環(huán)節(jié)。
然而，隨著競配建價格逐漸疊加，開發(fā)商不斷加碼，該地塊折合樓面價已遠超市場預期。
長達兩個半小時鏖戰(zhàn)后，最終華潤置地以21.28億元+2.34萬平方米競配奪得地塊，折算樓板價達42122元/平方米，不僅刷新今日土拍樓面價，更是一舉沖進全廣州樓面價第十。
去年12月，越秀地產奪得與該地塊相距500米左右的白云區(qū)金沙洲AB3705032，樓面價20039元/平方米，僅為一半水平;目前，金沙洲片區(qū)一手房在3.5萬/平方米左右。
“按照市場，這個位置不太可能開這么高的價格。”廣州中原地產項目部總經理黃韜表示。
但提及入市壓力，其表示無需過多擔心。
黃韜以2017年時代以5.5萬元/平方米的樓面地價拿下海珠區(qū)石崗路項目為例：“當時市場嘩然，全市最高，然后第二天就出了330新政。到了今天去看，項目在去年底開盤，12萬也賣得很好。”
黃韜表示，開發(fā)商會有一些特定的方式來消化項目。
同樣超出區(qū)域預期的還有番禺區(qū)新造鎮(zhèn)廣州國際創(chuàng)新城一期C居住地塊，達到了總價535178萬元+45900平配建面積的封頂價，轉為搖號。
該地塊也是番禺首宗搖號地塊，僅次于金地壹閱府的33660元/平方米，成為番禺樓面價第二高。
整體來看，黃埔、荔灣、番禺、南沙四區(qū)成交情況處于上游，整體溢價率超20%，尤其三宗搖號地塊的黃埔區(qū)溢價率接近40%。
一邊是狂歡，一邊則稍顯落寞。
觀點地產新媒體統(tǒng)計獲悉，在當日掛出的24宗地塊中，有9宗地塊以底價快速成交，同時還有2宗地塊因無人出價而遭流拍，分別是增城廣河高速中新出入口東側地塊及從化江埔街地塊，均為遠郊地塊。
“熱鬧非凡，豐儉由人。會有一些分化，好的地段會更貴，差一些的地段則可能會回歸正常，回歸理性，整體表現(xiàn)出來就是開發(fā)商對廣州的房地產市場還是有信心。”黃韜提到。
馮佩云也表示，從整個供地計劃來看，一個批次里會有比較好的地塊，搭配相對可能關注度不是那么高的地塊出讓;同時也會有一些核心地段包括天河、海珠會在接下來的二三批次中出讓，組合土地，從而達到比較平衡、理性的狀態(tài)。
至于近期的這一波調控新政，黃韜則表示，廣州新政是溫和、精準、逐步地完成的，所以對此次的土地市場并沒有太大影響。
“開發(fā)商看好三年后的發(fā)展，市場是長遠的。”
盡興與失落
不僅區(qū)域板塊上呈現(xiàn)分化，從開發(fā)商緯度上，也呈現(xiàn)了盡興與失落兩面。
當日贏家之一無疑是越秀地產，作為資金充裕的本土國企，分別在荔灣、白云、增城、番禺各落一子，拿地總價達80.52億元——幾乎與以往廣州大型土拍成交總價相近。
據(jù)觀點地產新媒體了解，在4月26日-27日進行的首批供地中，越秀也是報名地塊最多的一家，48宗地中總共報名了15宗地。
從越秀今年的拿地計劃也可看出一二：2021年，越秀地產計劃拿地金額為520億元，去年這一數(shù)據(jù)為410億元。業(yè)績會上，管理層就表示，公司會保持一個適度的投資強度，特別是在集中供地情況下資金寬裕的企業(yè)優(yōu)勢將更明顯。
其次是珠江投資，憑借增城的兩宗巨無霸地塊共攬金47.7億元，即便溢價不高仍位列拿地金額榜第二名。
作為合生系一員，珠投在廣州擁有的土儲資源頗豐，但過往更多在舊改方面動靜較大，幾乎不在公開市場拿地，此次兩度出手也頗令人意外。
本地房企之外，此次土拍亮點則出現(xiàn)在以往對廣州市場“求而不得”的過江龍們。
可以窺見，因集中供地對開發(fā)商的資金峰值有所要求、分散投資精力，此次土拍中不少外來房企得以露面。
如打響第一炮的融創(chuàng)，斥資31.72億接連斬獲南沙、增城兩宗地塊，溢價率分別為24.69%及10.76%。
華南一向是融創(chuàng)的薄弱區(qū)域，但以2019年余英履新融創(chuàng)廣深區(qū)域執(zhí)行總裁、華南區(qū)域成立為分界線，這家房企加大了在華南尤其廣州的布局，在公開市場與舊改上接連加大籌碼。
據(jù)觀點地產新媒體不完全統(tǒng)計，此次兩地落袋將使融創(chuàng)廣州的項目突破10個。
同樣斬獲兩宗地塊的外來客還有正榮，分別以20.9億奪得白云區(qū)鐘落潭福龍路東側地塊，以及以14.9億摘得增城區(qū)荔湖街南北大道北側地塊。
值得關注的是，這是正榮首次進入廣州市場。
自2018年起，為推進集團千億戰(zhàn)略，正榮在粵港澳大灣區(qū)制定了 “2+7+X”戰(zhàn)略，即以廣州、深圳為核心，挺進佛山、惠州、東莞等地。
但此后近三年間，正榮在大灣區(qū)尤其珠三角的開拓并不算十分迅速，尤其在珠三角僅有三個位于佛山的項目。
正榮相關人士也對觀點地產新媒體表示，集中供地對于類似正榮這種新公司來說是一個機會，正榮一直希望能在大灣區(qū)有更多發(fā)展。
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，此次48宗地塊中，正榮參加地塊多達11塊，包括黃埔的三宗熱門地塊均有參加。
另有實現(xiàn)首進愿想的是聯(lián)發(fā)集團，以10.18億元競得增城區(qū)石灘鎮(zhèn)南北大道西側122號地塊，溢價率12.11%。
作為閩系房企，聯(lián)發(fā)在大灣區(qū)的布局寥寥無幾，自2018年首進至今項目主要分布在江門，以及2020年底時以25億元挺進深圳。此次廣州插旗，讓聯(lián)發(fā)的灣區(qū)布局更加豐滿，據(jù)悉當日其發(fā)布了一張“首入廣州 灣區(qū)三城齊輝”的海報。
除此外，兩家來自深圳的央企招商、華潤，也在此次土地供應中各斬獲一子。其中，剛喊出計劃在廣州未來市占率進入前五的華潤，奪得金沙洲地塊;與葵蓬村失之交臂的招商，以41.31億拿下南沙慶盛樞紐地塊。
然而，即便是一眾陪跑選手中也另有乾坤。
據(jù)觀點地產新媒體獲悉，險資平安此次出現(xiàn)在若干場土地競價中，如三宗黃埔搖號地塊、金沙洲地塊、番禺創(chuàng)新城的爭搶——據(jù)悉其報名地塊多達12宗，僅次于越秀。
卓越、金地兩家深圳房企同樣在此次土拍報名中頗為積極，參拍地塊超10宗。于卓越而言，雖然珠三角作為其深耕區(qū)域，但以往多以舊改為主，周期長;因此，卓越在長三角便主要在公開市場拿凈地，通過差別化策略來加快周轉。
此次積極報名廣州土地市場，也可窺見卓越對于整體戰(zhàn)略的調整嘗試。
對于金地而言，此次報名更多看出其對于廣州主城區(qū)的想法。
雖自2006年就已進入廣州市場，但一直以來金地在廣州并沒有太多項目儲備尤其是主城區(qū)，其中一大原因便是金地不愿舉高價地，因此早年間雖在公開市場參與數(shù)次土地出讓，最終因為競爭太過激烈無功而返。
此次集中供地中，金地動用了金地集團、金地商置兩大平臺進行參拍，加起來參拍地塊多達15塊，與越秀持平。其中，對于黃埔、白云區(qū)域均有報名。
另一批值得關注的是尚未在廣州插旗的上海企業(yè)，如弘陽，自2018年進軍大灣區(qū)以來，陸續(xù)在佛山、江門布局，但從未踏足廣州;如上坤，這家高度依賴上海市場的企業(yè)于去年宣布，將把大灣區(qū)作為第二總部，其中廣東區(qū)域視為突破點。
如中梁，去年8月，中梁將原中梁地產南方區(qū)域集團升級為中梁粵港澳發(fā)展集團，旨在加強大灣區(qū)業(yè)務拓展力度;此外還有在大灣區(qū)僅有三個項目的朗詩，等等。
4月27日下半場爭奪中，廣州還將有500億元地塊入市，誰又會攪動這一池春水呢?
