截止到2022年底，中國(guó)的平均房?jī)r(jià)漲到了9860元/平方米，近1萬(wàn)的水平，意味著買一套房就需要百萬(wàn)元起步。但是很多人認(rèn)為，這是因?yàn)榇蟪鞘械母叻績(jī)r(jià)抬高了價(jià)格水平，事實(shí)上，在最近這幾年，很多三四線城市的房?jī)r(jià)也快速上漲起來(lái)。近期央媒也專門指出，目前全國(guó)有103個(gè)縣城的房?jī)r(jià)超過(guò)1萬(wàn)元，并敦促存在炒作和虛高房?jī)r(jià)的城市，應(yīng)采取措施給市場(chǎng)降溫。
要知道，作為官方媒體，對(duì)房地產(chǎn)的報(bào)道，是重要的市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)。信號(hào)已經(jīng)很明顯，管理層對(duì)高房?jī)r(jià)的打擊，已經(jīng)擴(kuò)大到了縣城，后續(xù)的調(diào)控措施只會(huì)越來(lái)越強(qiáng)，風(fēng)聲只會(huì)越來(lái)越緊。那么，在接下來(lái)的時(shí)間，縣城樓市是“繼續(xù)繁榮”還是“苦苦支撐”？2個(gè)信號(hào)，房?jī)r(jià)走勢(shì)清楚了。
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近期，住建部縣城住房聯(lián)合印發(fā)了通知，規(guī)定新建的住宅以6層層高為主，6層以下的建筑應(yīng)該不少于7層，同時(shí)也對(duì)住宅層高設(shè)定上限，最高不超過(guò)18層；對(duì)需要建18層以上建筑的，應(yīng)確保消防和市政配套建設(shè)到位。截至2022年，我國(guó)共有387個(gè)縣級(jí)市、1494個(gè)縣，今年開(kāi)始限住宅高度，也就是說(shuō)，這1881個(gè)縣市命運(yùn)即將改變，更說(shuō)明了比賽建高樓的風(fēng)氣也該結(jié)束了。
住房市場(chǎng)發(fā)展20多年，我國(guó)擁有的高層住宅已經(jīng)達(dá)到世界之最。這種情況在一二線城市來(lái)說(shuō)不奇怪，因?yàn)橥恋刭Y源有限人口又多，開(kāi)發(fā)商拿地盡可能地蓋更多的房子，賺更多的錢，建高層住宅情有可原。但小城市不缺地，缺的是人，目前在眾多的縣級(jí)市和縣城中，還有大量的房地產(chǎn)庫(kù)存，還在建著各種新城新區(qū)，地廣人稀，最終的結(jié)局也只有一個(gè)：空置。
至于房?jī)r(jià)能漲起來(lái)的原因，除了棚改的實(shí)施，也離不開(kāi)拆遷戶和房企的推波助瀾。畢竟，過(guò)去棚改拆遷都給現(xiàn)金，拆遷戶有錢有需求，房子當(dāng)然成套成套買，而房企看到了商機(jī)，自然加速拿地賣房，不斷壓縮施工周期，力求做到高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張。如此一來(lái)，支撐縣城房?jī)r(jià)不斷上漲的“三劍客”就誕生了。
而限高令的實(shí)施，不僅撬動(dòng)了這個(gè)看似堅(jiān)固的關(guān)系，而且縣城房?jī)r(jià)已經(jīng)非常虛高了。首先是棚改已經(jīng)進(jìn)入尾聲，不會(huì)再有那么多拆遷戶了。去年棚改已經(jīng)收官，絕大多數(shù)城市已經(jīng)完成了既定任務(wù)，剩下的只是極少部分的拆遷計(jì)劃；其次人口外流，據(jù)七普數(shù)據(jù)，2022年人戶分離的人口超過(guò)4.9億，近5億人身在城市，戶口在老家，可見(jiàn)縣城人口的流出率有多大。
值得注意的是，在房?jī)r(jià)過(guò)1萬(wàn)的縣城樓市中，大部分都是位于東部沿海地區(qū)，這些地方因?yàn)楠?dú)特的地理位置和氣候優(yōu)勢(shì)，足以支撐起住房?jī)r(jià)格。但對(duì)于大多數(shù)縣城市場(chǎng)中，沒(méi)有足夠的買房人和資金，這樣的市場(chǎng)環(huán)境瘋狂不了多久。
據(jù)機(jī)構(gòu)報(bào)告，通過(guò)對(duì)全國(guó)31省共計(jì)7004個(gè)縣域居民的消費(fèi)行為調(diào)研顯示，縣域居民平均年齡為45.3歲，房產(chǎn)擁有率約為70%，其中東北人的有房比例更高，人們購(gòu)房基本以居住為主。在有房人群中，平均的房產(chǎn)面積為153m2，市值為86萬(wàn)元。
顯然，留在縣城的居民幾乎是父輩的年紀(jì)，這部分的人群更像是年輕人的后盾，子女去了大城市工作，他們把房子買在縣城，守在老家，為的是隨時(shí)子女回家能團(tuán)聚一起。就像任澤平的經(jīng)典的房地產(chǎn)語(yǔ)錄：房?jī)r(jià)走勢(shì)長(zhǎng)期看人口?，F(xiàn)如今，全國(guó)三分之一的城市人口呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，很多城市或多或少都存在年輕人口持續(xù)流出的現(xiàn)狀，已經(jīng)沒(méi)辦法繼續(xù)支撐高位的住房?jī)r(jià)格。
跟人口比起來(lái)，小城市的住房資源卻不斷增加。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，6月百城住宅庫(kù)存量下降到5.7億平米，廣義庫(kù)存持穩(wěn)在37億平方米，其中廣義庫(kù)存包括已開(kāi)工但未完工且未銷售的期房。具體到各級(jí)別城市，除了一線庫(kù)存下降外，二線明顯高于去年同期，三四線庫(kù)存增幅更是高于百城平均數(shù)。
顯然，市面上的住房庫(kù)存量這么多，而這些無(wú)法順利銷售出去的，大多都來(lái)自于三四線城市，如果沒(méi)有人口，沒(méi)有規(guī)劃，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，那么這些城市在跟風(fēng)上漲后只會(huì)逐漸“打回原形”，要么無(wú)人問(wèn)津，要么有價(jià)無(wú)市，曾經(jīng)香餑餑的環(huán)京樓市，就充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)。
大家都知道，北京的房?jī)r(jià)是很高的，但城市的承載能力有限，一些醫(yī)院、教育、企業(yè)等逐步向周邊延伸，鍍上北京的光環(huán)后，一時(shí)間，環(huán)京城市便備受矚目，在投機(jī)客的炒作下，當(dāng)?shù)氐臉鞘懈菍覄?chuàng)新高，然而好景不長(zhǎng)，僅僅幾年時(shí)間，這樣的行情便成為了歷史。
據(jù)媒體報(bào)道，距離北京兩小時(shí)車程的香河地區(qū)，曾經(jīng)房產(chǎn)價(jià)格高達(dá)2.5萬(wàn)，但現(xiàn)在五年內(nèi)就下跌了三分之二?，F(xiàn)在均價(jià)8千元，買房還能送車位。這樣的優(yōu)惠價(jià)，可能是很多買房人期望看到的，但是很多無(wú)房者卻很慶幸，還好沒(méi)買。
可能很多人會(huì)看不懂了，占據(jù)了地理位置，為何房?jī)r(jià)還能跌？實(shí)際上，地理優(yōu)勢(shì)既是漲價(jià)因素也是從高位跌落的關(guān)鍵。實(shí)際上，香河在2017年推出限購(gòu)，限制外來(lái)人口的購(gòu)房門檻，已經(jīng)讓當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)有所降低，再加上去年特殊事件，一來(lái)二去，不僅撕開(kāi)了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供不應(yīng)求的假象，將炒房客堵在門外，而且新房、二手房也失去了流動(dòng)性，導(dǎo)致市場(chǎng)一路下跌。
除了香河，環(huán)京的廊坊、燕郊市場(chǎng)也逐步被“腰斬”，住房高價(jià)從高位落下，甚至買房的人都門庭冷落，一些昔日高位買入的業(yè)主，也為了不想繼續(xù)還貸虧錢，不惜以贈(zèng)送為名，欲將貸款轉(zhuǎn)手至下一任房主承擔(dān)。
事實(shí)證明，這教給我們凡事不能盲目跟風(fēng)，想想這么多血汗錢搭進(jìn)去，而且隨時(shí)都有負(fù)資產(chǎn)的可能，生活必定大打折扣。另一方面，也間接體現(xiàn)了國(guó)家調(diào)控樓市的決心堅(jiān)定，像限購(gòu)限貸限價(jià)，嚴(yán)防違規(guī)資金入樓等手段，都打在了炒房客的致命點(diǎn)上。
小編有話說(shuō)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，縣城市場(chǎng)的繁榮景象持續(xù)不了多久，往后住房?jī)r(jià)格只能是回落，直至回歸到合理水平。這也表明我國(guó)的房市炒作空間已經(jīng)不大了。大城市的環(huán)境逐步收緊，縣城也沒(méi)有多少的發(fā)展空間，正如專家所說(shuō)的，押注房?jī)r(jià)上漲的人只會(huì)虧得很多。
